최근 수도권 집값이 다시 상승하는 원인!!

✅ 수도권 집값 상승 원인 요약표

주요원인	세부내용
공급 부족	서울·수도권의 신규 공급 위축, 재건축·재개발 지연
재건축 규제 완화 기대감	안전진단 완화, 용적률 상향 등 정책 기대감으로 투자심리 회복
전세가 상승 및 매매 전환 수요	전세가격 상승 → 실수요자 매매시장 유입 증가
금융지원 정책	생애 최초·신혼부부 대상 특례대출, 청년·다자녀 가구 대상 지원 확대
투자수요 재유입	전세 레버리지 재가동, 대출 완화로 투자 목적 수요 복귀
지역 간 풍선효과	강남·서초 등 중심지 상승 → 외곽·경기권으로 상승세 확산
금리 인하 기대감	기준금리 동결 및 미국발 인하 기대감 → 심리적 매수세 유입

 

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1. 공급 부족

• 서울 및 수도권의 신축 아파트 공급이 매우 제한적입니다.
• 재건축·재개발 사업은 행정 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리며, 실제 착공까지 긴 공백이 생기고 있습니다.
• 3기 신도시 등 공급계획은 장기적이며 단기 수급 문제를 해소하기 어렵습니다.
• 이에 따라 “희소한 양질의 아파트”에 대한 선호가 강해지고, 가격이 오르고 있습니다.

2. 재건축 규제 완화 기대감

• 정부는 재건축 초과이익 환수제 완화, 안전진단 기준 완화, 용적률 확대 등 규제 완화 정책을 발표하고 있습니다.
• 강남권·목동 등 노후 아파트 밀집 지역의 재건축 기대감이 반영되며 호가 상승 및 매수세 유입으로 이어졌습니다.
• 특히 투자자들이 규제 완화를 선반영하여 선매수에 나서는 경우가 증가하고 있습니다.

3. 전세가 상승 및 매매 전환 수요 증가

• 2024년 하반기부터 전세가격이 지속적으로 오름세를 보이고 있습니다.
• 전세 계약 만료 후 재계약 비용이 급등하자, 실수요자들이 매매로 전환하고 있습니다.
• 전세가가 매매가 대비 비싸지면 ‘차라리 사자’는 심리가 확산되며 매매 수요가 늘어납니다.

 4. 금융지원 정책

• 정부는 신혼부부·생애 최초 구매자 등을 위한 특례보금자리론, 디딤돌대출, 청년원가주택 공급 확대 등을 추진하고 있습니다.
• 다자녀 가구에게는 대출 한도 상향, LTV 우대 등도 적용되며 실수요층의 구매력 증가로 연결됩니다.
• 이러한 정책들은 중저가 아파트 수요층의 매수 여건을 개선하고 있습니다.

5. 투자 수요 재유입

• 과거보다 대출 규제가 완화되며 전세를 끼고 매입하는 이른바 ‘갭투자’가 다시 활성화되는 조짐이 있습니다.
• 특히 규제지역 해제, 종부세 완화 등으로 부동산 보유비용 부담이 줄어들자 일부 투자자들이 시장에 복귀하고 있습니다.
• 서울 외곽, 경기권, 인천 등 비교적 저가 매물이 몰리는 지역에서 거래량이 증가하는 현상이 대표적입니다.

6. 지역 간 풍선효과

• 강남·용산 등 선도 지역의 집값이 회복세를 보이면서, 인근 지역이나 경기권 중저가 지역으로 수요가 확산되고 있습니다.
• 이는 일종의 **‘풍선효과’**로 나타나며, 전체 수도권의 가격 상승을 견인하고 있습니다.
• 예: 강남 → 송파 → 하남·광명 → 수원·고양 순으로 상승세 확산

7. 금리 인하 기대감

• 한국은행은 기준금리를 3.5%로 동결 중이며, 올해 하반기나 내년 초 금리 인하 가능성이 제기되고 있습니다.
• 미국의 금리 인하 전환 기대감도 국내 시장 심리에 긍정적으로 작용하고 있습니다.
• 이로 인해 대기 매수자들이 미리 시장에 진입하면서 거래량 및 가격이 동반 상승하는 현상이 나타납니다.

 

✅ 대선이 수도권 집값에 미치는 영향 요약 

구분	내용
정책 기대감	정권 교체 또는 연속 여부에 따라 부동산 정책 방향 전환 기대감 형성
규제 vs 완화 기대	보수 정권 → 규제 완화 기대 / 진보 정권 → 공공주도·규제 강화 전망
투자 심리 자극	대선 전후로 부동산 정책 불확실성이 커지며 관망→매수세 전환 가능성 있음
재건축/개발 공약	후보들의 재건축·재개발 공약 발표 → 특정 지역 호재 반영
단기적 실거래 영향	대선 직전은 거래 관망세, 대선 직후는 방향성에 따라 매수·매도 분화

 

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